Главным документом, подтверждающим факт заключения сделки с недвижимостью, является договор купли-продажи (ст. 549 ГК РФ). Он должен включать все существенные моменты и служит основанием перехода права собственности. Оформление сделки регулируется ГК РФ.

Перед оформлением соглашения следует тщательно изучить на примере его форму или проконсультироваться со специалистом.

как правильно составить ДКП квартиры

Понятие

Договор купли-продажи жилья — это документ, по которому собственник (продавец) обязуется передать в собственность другому лицу (покупателю) квартиру. Последний обязуется принять ее и уплатить собственные или привлеченные денежные средства (цену).

При заключении сделок покупки и продажи недвижимости обязательно составляется договор в письменной форме. В нем оговариваются стоимость объекта, сроки процедур оформления, права и обязанности сторон, иные условия. На их основании право собственности переходит от одного участника операции к другому.

Перед составлением соглашения следует учесть следующие юридические моменты:

  • соглашение составляется в простом письменном виде;
  • по желанию сторон документ можно нотариально заверить;
  • помещение передается по акту либо по соответствующей пометке в договоре;
  • факт получения денег должен подтверждаться распиской покупателя.

Форма документа не имеет типового бланка. Стороны вправе составлять договор на свое усмотрение. Все прописанные в нем условия должны соответствовать законодательству и не ущемлять права третьих лиц.

Содержание

Существенными условиями договора является информация об объекте продажи и его цене. Если эти критерии из соглашения выяснить нельзя, то оно считается недействительным.

Нужно отразить иные важные моменты:

  • сроки и порядок оплаты;
  • план освобождения жилья бывшими владельцами;
  • права и обязанности участников сделки;
  • иные условия.
скачать образец договора купли продажи квартиры

какие важные моменты есть в самом договоре?

После наименования документа слева указывается место заключения сделки, справа — дата.

Далее идет информация о сторонах соглашения: полностью ФИО, даты рождения, паспортные данные, адреса прописки.

Участники в дальнейшем именуются «продавец» и «покупатель». Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.

Текст стандартного договора содержит несколько основных разделов.

Предмет договора

В предмете сделки должен подробно описываться объект продажи: номер по кадастру, общая и жилая площадь, этаж, число комнат, адрес. Здесь же нужно указать документ на право владения квартирой и пункт о гарантиях подлинности документов и «чистоты» объекта недвижимости.

Цена и оплата

Отражается стоимость квартиры цифрами и прописью.

Порядок расчета

Есть следующие способы:

  • наличными;
  • привлеченными, кредитными, заемными средствами;
  • с применением сертификатов (материнского, жилищного).

Здесь могут оговариваться условия об авансе, задатке, рассрочке оплаты.

Порядок приема-передачи

В разделе указывают:

  • дату передачи квартиры;
  • порядок проведения осмотра жилья покупателем и подписания акта приема-передачи;
  • момент перехода права собственности;
  • кто несет регистрационные расходы;
  • ответственность сторон за риски случайной гибели предмета сделки.

Права и обязанности

Отдельными пунктами фиксируются права каждой из сторон договора и обязанности.

Ответственность

Оговариваются размеры неустойки, пеней, штрафов за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий соглашения.

Порядок расторжения договора

Разрешение конфликтов

Форс-мажор

Заключительные положения

Здесь стороны подтверждают условия соглашения, его юридическую силу с даты подписания и т. д. Определяют порядок направления участникам важных юридически сообщений.

На этом основной текст документа заканчивается. Далее указывают приложения (акт передачи, копии кадастрового паспорта и свидетельства на собственность и т. д.).

Завершающей частью соглашения является подробная информация об адресах и реквизитах сторон, включая банковские.

Особенности

В нестандартных случаях составление договора купли-продажи имеет некоторые особенности.

Продажа доли

Собственники жилья имеют приоритетное право на его приобретение (ст. 250 ГК РФ). Продавец должен уведомить их о продаже квартиры, ее стоимости и иных условиях сделки. Информационное извещение отправляется по адресу проживания дольщиков. Если в течение месяца ответа не последует, то продавец вправе провести сделку с третьими лицами.

Если собственники не хотят приобретать долю, их отказ оформляется у нотариуса.

При нарушении приоритетного права, хозяева долей могут обратиться в суд и восстановить ущемленные интересы.

Извещение на продажу или нотариально заверенные отказы входят в перечень документов на регистрацию сделки. В договоре купли-продажи обязательно отражается стоимость доли.

Сделка с несовершеннолетними

Если в роли собственника при продаже выступает несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки. Для этого нужны доказательства того, что его интересы не будут нарушены: ребенок получит равнозначное жилье или соответствующую сумму.

Разрешение службы опеки необходимо при регистрации сделки в Росреестре.

Если квартиру покупает несовершеннолетний, требуется письменное согласие законных представителей. Лицо старше 14 лет вправе собственноручно подписывать соглашение и другие документы.

Продажа по доверенности

Если сторону сделки представляет доверенное лицо, нужна доверенность, подтверждающая полномочия действовать в интересах участника договора. Доверенность является обязательным приложением к соглашению.

В данной ситуации в договор вносятся сведения о представителе: данные паспорта и адрес.

Операции по доверенности — распространенная схема мошенничества. Документ часто подделывают. Риск сделки по доверенности объясняется следующими причинами:

  • Если доверенность подписал недееспособный собственник жилья, то сделку могут признать несостоявшейся.
  • После продажи квартиры бывший владелец может отозвать доверенность. Предстоят долгие разбирательства в суде.
  • В случае смерти собственника документ теряет юридическую силу, а жилье становится частью наследства.

При составлении договора следует обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Процесс передачи денег нужно описывать подробно: когда производится передача или перечисление средств, каким документом это подтверждается, наличие и размер аванса.
  2. Следует честно указать все недостатки квартиры. Это поможет избежать судебных споров в будущем.
  3. Если от продавца выступает его представитель, нужно обратить внимание на дату выдачи и срок действия доверенности, правильность ее оформления.
  4. Если прежний хозяин купил жилье с использованием средств материнского капитала, нужно убедиться, что собственниками стали все члены семьи. Если, например, интересы детей ущемлены, суд вправе признать сделку незаконной.
  5. Следует указать в тексте соглашения ответственность продавца за возникновение претензий со стороны родственников, наследников или иных лиц.

Часто продавец указывает заниженную стоимость квартиры с целью сэкономить на уплате НДФЛ. В случае расторжения соглашения покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая отражена в договоре.

Документы для составления договора

Для заключения соглашения продавец квартиры должен представить следующие документы:

  • Паспорт, свидетельство о присвоении ИНН, военный билет.
  • Выписку из домовой книги. При оформлении страховки или ипотеки также требуется архивная выписка. Она содержит сведения обо всех лицах, которые когда-либо проживали в квартире. Документ действителен в течение месяца.
  • Бумаги, подтверждающие право собственности (договор дарения, приватизации, купли-продажи и т. д.).
  • Свидетельство о собственности.
  • Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план. Их готовит БТИ в течение двух недель.
  • Техпаспорт и справка о стоимости (при ипотеке).
  • Выписку ЕГРП. Содержит данные о сделках с квартирой, о нахождении ее в залоге у банка или в долевой собственности.
  • Нотариально заверенное согласие дольщиков.
  • Документ об отказе от права выкупа.
  • Разрешение органов опеки на выселение несовершеннолетних.
  • Согласие второго супруга на продажу. Если собственник в разводе или вдовец, нужны подтверждающие свидетельства. Если владелец не состоял в браке, пишется соответствующее заявление.
  • Справку из ЖЭУ об отсутствии долга по квартплате.
  • Заверенные у нотариуса заявления проживающих в квартире лиц о ее освобождении в сроки, указанные в договоре.
  • Справки от психолога и нарколога (по просьбе другой стороны сделки).
  • Нотариально заверенное заявление продавца-наследника о том, что в случае появления иных наследников он самостоятельно будет решать проблемы с ними.

Покупателю потребуется паспорт и ИНН, для лиц до 18 лет — свидетельство о рождении.

Оплата

Любые действия, связанные с деньгами, при сделках с недвижимостью должны быть документально оформлены.

Существует четыре варианта передачи денег, отличающихся по степени безопасности для участников сделки.

Вариант 1. Предоплата под расписку.

Самый опасный способ. Покупатель рискует быть обманутым еще до регистрации недвижимости.

Вариант 2. Наличный расчет по акту передачи после завершения сделки.

Метод не очень надежный: иметь при себе солидную сумму небезопасно. Высока вероятность хищения.

Вариант 3. Аренда ячейки в банке.

Это надежный вид расчета по сделке. Стоимость услуги составляет от 2 000 до 6 000 рублей. Нужно заключить договор с банком. В нем указывают сумму, срок хранения, способ выдачи денег, например, при предъявлении свидетельства о праве собственности.

Вариант 4. Банковский аккредитив.

Это безопасный способ передачи большой суммы. Покупатель арендует счет в банке. Деньги с него учреждение переведет покупателю только после предъявления им оговоренных ранее документов.

Выбранный метод оплаты стороны должны закрепить в соглашении.

Расторжение договора

По законодательству РФ в одностороннем порядке договор нельзя аннулировать. Условия его расторжения указаны в ст. 450 ГК РФ. Это возможно в следующих случаях:

  • согласие обоих участников;
  • решение суда;
  • при обстоятельствах, указанных в соглашении.

При обоюдном решении сторон о расторжении договора, составляется дополнительное соглашение.

Суд расторгнет договор в случае, если заявитель докажет факт нарушения условий сделки другим участником. Например, отказ продавца снять квартиру с учета, заявление третьими лицами своих прав на объект, неоплата указанной в договоре суммы.

Для признания договора недействительным заявителю нужно обратиться в суд по месту проживания. Сделка будет аннулирована в следующих случаях:

  • признание участника недееспособным;
  • нарушение законодательства при составлении соглашения;
  • при подписании документа сторона находилась под воздействием наркотиков, алкоголя или психотропных веществ;
  • при заключении договора применялись насильственные действия;
  • признание сделки фиктивной.

Обоюдные претензии стороны должны огласить своевременно: до регистрации права нового владельца на квартиру. После этого аннулировать договор невозможно.

Изучив законодательную базу и имея представление об опасностях и особенностях сделок с недвижимостью, можно оформить договор купли-продажи самостоятельно. Однако в случае сомнений лучше обратиться за юридической помощью. Это поможет избежать трудностей, которые могут поставить под сомнение законность сделки.

Источник