Как и любая двусторонняя концессия, соглашение о купле-продаже предполагает наличие у сторон определенных обязанностей относительно друг друга. Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает прекращение обязанностей и прав, касающихся конкретной сделки.

Основные принципы аннулирования сделок с недвижимостью

Принципы и порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости определены в 29й главе ГК России. Для прекращения сделки необходим обоюдный консенсус. Одностороннее прекращение договорных отношений недопустимо и возможно лишь после рассмотрения судебного иска.

Если расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости довольно несложное мероприятие, то аннулирование сделки после регистрации связано с длительным документальным оформлением этой процедуры.

Если стороны собираются расторгнуть концессию до регистрации недвижимости, это можно сделать на основании устной договоренности и прекратить действия по передаче собственности. Однако нужно учитывать возможные финансовые потери для одной из сторон. Например, задаток не подлежит возврату, если даже сделка аннулирована.

В случае расторжения соглашения в процессе регистрации, эта сделка должна быть оформлена письменно с соблюдением всех требований законодательства. При этом необходимо помнить, что в случае несоответствия законодательству при заключении соглашения о прекращении сделки это соглашение будет ничтожно, что может повлечь необратимые последствия.

После того, как контрагенты денонсируют сделку, им следует предоставить в регистрационный орган соглашение о расторжении договора купли-продажи в документальной форме. При наличии данного соглашения перерегистрация собственности будет прекращена. Разумеется, при этом участники сделки не должны иметь ни материальных, ни моральных претензий друг к другу.

Если перерегистрация собственника уже произошла, то соглашения о расторжении сделки будет уже недостаточно. Чтобы все вернуть в изначальное положение сторонам придется заключить какую-либо сделку по передаче недвижимости.

Это, как правило, аналогичный договор купли-продажи, только в обратном порядке, когда покупатель становится продавцом. Вернуть собственность можно будет и на основании договора дарения. Однако в любом случае сторонам вновь придется столкнуться с длительным оформлением документов и неизбежными финансовыми затратами, о чем целесообразно договориться заблаговременно.

Для одностороннего выхода из соглашения потребуется удовлетворившее иск судебное решение, которого можно добиться только при наличии определенных оснований. В противном случае сделка расторгнута не будет.

Основания для прекращения сделок с недвижимостью

дом

Для прекращения действия соглашения по обоюдному согласию закон не требует четких оснований. В таких случаях ничьи права и интересы не нарушаются, поэтому достаточно простого соглашения о расторжении сделки. На основании этого соглашения можно прекратить регистрационные действия, но только если они не завершены.

Если сделка о купле-продаже оформлялась нотариально, то при ее расторжении нотариус должен быть уведомлен об этом. Образца такого уведомления не существует – это можно сделать устно или письменно в произвольном виде. Само соглашение о расторжении заверять у нотариуса необязательно, но это, все же, лучше сделать, если речь идет о дорогостоящих объектах недвижимости.

Односторонний отказ от участия в договоре предполагает ущемление интересов другой стороны, поэтому закон предполагает инициирование такой процедуры только путем судебного иска и при наличии следующих оснований:

  1. Одна из сторон договора нарушила его условия.
  2. Наступление причин для расторжения сделки, которые были прямо оговорены в договоре.
  3. Нарушение какой-либо стороной норм действующего законодательства.
  4. Непредвиденные обстоятельства.

Примером нарушения концессионных условий может служить отсутствие действий покупателя по оплате сделки, если оплата оговаривалась в договоре. Это может быть не предоставление документов, необходимых для регистрации или отказ от снятия с регистрации лиц, проживающих в квартире.

Если купленное помещение, к примеру, не соответствует параметрам, которые были указаны в договоре, при этом соответствующий параграф сделки прямо предусматривал расторжение договора при таких обстоятельствах, то сделка подлежит расторжению.

В качестве примера нарушения закона можно привести принуждение к подписанию договора. Принуждение к заключению сделок категорически запрещено законом и преследуется по соответствующим нормам уголовного законодательства. В подобных случаях концессия будет признана недействительной, если только закон прямо не обязывает заключить сделку.

Непредвиденные обстоятельства могут возникнуть, если например, появляется лицо, которое заявляет о своем предполагаемом праве претендовать на недвижимость или на ее часть, при этом продавец ничего не знал о его существовании.

При наличии любого из этих обстоятельств можно инициировать судебную тяжбу о расторжении сделки в одностороннем порядке.

Расторжение сделки в судебном порядке

суд

Прежде чем обращаться к судье, нужно провести досудебную процедуру, то есть получить письменный отказ стороны от расторжения сделки. Если это невозможно, нужно документально подтвердить, что контрагент получил уведомление о расторжении договора и проигнорировал его. Такое предложение может быть направлено заказным письмом.

Если в течение месяца оппонент не ответил, можно составлять иск для обращения в суд. На основании вынесенного судебного решения производятся обратные регистрационные действия без согласия второй стороны. Судебное постановление обязывает исполнять его все муниципальные и государственные органы.

При подаче иска не следует забывать, что судья вправе выносить решение только в рамках исковых требований. То есть, если истец заявит требование о признании договора ничтожным, судебное определение будет содержать только такую фразу.

На основании подобного решения произвести обратные регистрационные действия невозможно, то есть покупатель продолжит пользоваться недвижимым имуществом. Чтобы вернуть собственность в изначальный статус, придется подавать повторный иск, с требованием о передаче недвижимого имущества первоначальному владельцу.

Во избежание подобного казуса при составлении заявления помимо требования о признании сделки ничтожной нужно непременно указать требование о возврате недвижимости прежнему владельцу, а также требование о возмещении судебных расходов и расходов по регистрации. Если продавцу помещения были причинены моральные страдания, он вправе потребовать и возмещения морального вреда.

Возможные риски при заключении и расторжении сделок по недвижимости

В гражданском судопроизводстве истец самостоятельно должен доказывать свою правоту, поэтому о доказательствах нужно позаботиться заранее. Их нужно собирать даже в том случае, если сделка не планируется к расторжению, так как в дальнейшем ситуация может измениться.

Например, передача денег в присутствии нотариуса происходит очень редко. Чаще всего сделка о покупке недвижимости заверяется нотариусом после того, как деньги уже получены, при этом в договоре делается запись об этом. Это очень важный нюанс.

По каким либо причинам покупатель может задержаться с получением крупной суммы, а сделка уже назначена на определенное число. Как правило, стороны не отменяют сделку. В устном порядке они договариваются об отсрочке оплаты.

При этом покупатель и продавец достаточно формально относятся к нотариальной записи о том, что деньги уже получены. Такая запись имеет юридическую силу даже большую, чем расписка.

При таком положении можно будет рассчитывать лишь на порядочность покупателя. Зачастую данным обстоятельством пользуются мошенники. Доказать тот факт, что деньги не были уплачены в таких случаях будет практически невозможно.

Формально такие действия подпадают под 159 статью уголовного кодекса, однако почти гарантировано заявление в полицию не приведет ни к каким результатам. В возбуждении уголовного преследования наверняка будет отказано. В гражданском порядке тем более невозможно будет расторгнуть соглашение. Поэтому определенно нельзя ничего подписывать авансом.

Кроме того, следует убедиться, что на приобретаемую недвижимость никто не претендует. Также необходимо проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Законом не предусмотрен какой-либо формализованный бланк или образец аннулирования договора купли-продажи. Это соглашение составляется произвольно. Важно, чтобы в тексте был максимально отражен алгоритм действий сторон в строгом соответствии с нормами законодательства.

Источник