Ни правильно выполненная процедура заключения договора долевого участия в строительстве, ни четко проведенная гос. регистрация его не дают гарантии, что вы справите новоселье в положенный срок, причем в качественной квартире. Однако у дольщика теперь появляется больше возможностей защищать себя, воспользовавшись положениями ст. 12 ГК РФ.

Как дольщику добиться признания права собственности на строящийся объект?

Юрист по вопросам недвижимости, защищая интересы клиента еще на стадии переговоров, может напомнить застройщику о новом законодательном акте, вошедшем в силу в 2016 г. и усовершенствовавшим Закон № 214-ФЗ. А еще есть много других законодательных актов, помогающих дольщику добиться справедливости. Это и п. 1 ст. 218 ГК РФ, и Обзор Пленума ВС РФ от 04.12.2013 г. (пункты 14-17).

В этом случае отмечается несколько направлений в спорах с застройщиком, который не собирается выполнять свои обязательства.

1. Часто требуется доказывать право собственности на свою квадратуру в завершенном строительстве.

2. Иногда вам приходиться добиваться признания права собственности на жилье, строительство которого пока что не завершено.

3. Юрист по вопросам недвижимости поможет отстоять ваше право на долю в общей долевой собственности в долевой новостройке.

Какие последствия может иметь признание сделки недействительной?

Деньги могло получить лицо:

  • которому это право передано не было;
  • которое нарушило установленный порядок.

В данном случае юрист по вопросам недвижимости, защищая интересы клиента-дольщика, потребует:

  • признания сделки недействительной;
  • немедленного возврата денег;
  • уплаты процентов за использование привлеченных средств, согласно ст. 395 ГК РФ, теперь уже в двойном размере;
  • возмещения убытков в размерах, которые превышают указанные проценты (п. 7 Обзора; ч. 2 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона 214-ФЗ).

Застройщик имеет законную возможность привлечь деньги граждан лишь в определенных случаях.

1. Был заключен письменный договор долевого строительства.

2. Гражданин предложил свой жилищный сертификат.

3. Будущий новосел – участник кооператива.

Однако юрист по вопросам недвижимости предостерегает, что застройщик вместо договора по поводу долевого строительства ухитряется предложить к подписанию договоры:

  • предварительный по поводу купли-продажи;
  • предварительный долевого строительства;
  • инвестиционный;
  • бронирования конкретной квартиры;
  • купли-продажи векселя с дальнейшим его погашением путем предоставления жилья;
  • займа;
  • о внесения средств на депозитные счета застройщика и пр.

Тогда, уже в суде, юрист по вопросам недвижимости будет доказывать, что его клиент и застройщик, заключившие договор, имели в виду именно долевое строительство. При этом застройщик станет склонять суд к мнению, что речь шла о другом договоре (Письмо ВС РФ № 7-ВС-368/13 от 30.01.2013 г.).

Проектная декларация также может быть нарушена, что служит поводом для дальнейшего признания сделки недействительной. Тогда застройщик:

  • вернет средства, выделенные на строительство;
  • в двойном размере уплатит проценты (за каждый день отмеченной просрочки 1/300 ставки рефинансирования от цены договора).

Как добиться возмещения убытков?

1. Одно дело - неустойки и штрафы, назначения которых добьется ваш юрист по вопросам недвижимости, другое дело – взыскание убытков. Однако факт нанесения убытков еще следует доказать. К примеру, застройщик нарушил сроки, отведенные для передачи объекта дольщику, и его семье пришлось арендовать жилье. На такие обстоятельства указывают и Закон № 2300-1 от 07.02.1992 г., и п. 35 Обзора, и ст. 10 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2014 г.

2. Что же касается выше упомянутого размера неустойки, то стороны не могут договориться о его снижении. С другой стороны, к дольщику может обратиться застройщик, чтобы тот дал согласие на продление срока. Юрист по вопросам недвижимости не советует давать такое согласие, так как после принятия подобного решения новоселье может быть отложено надолго.

3. Стоит добиваться и компенсации морального вреда. Причем основанием для подачи иска служит тот факт, что права дольщика были нарушены. Этого достаточно, чтобы юрист по вопросам недвижимости указал в суде на нарушения прав клиента, обусловленные п. 28 Обзора и ст. 15 Закона № 2300-1.

При каких обстоятельствах между застройщиком и дольщиком прекращаются взаимоотношения?

1. Участник долевого строительства (дольщик) обладает правом даже в одностороннем порядке отказаться исполнять условия договора:

  • если застройщик нарушил существенные требования, которые предусмотрены к качеству объекта;
  • если устранение в разумный срок недостатков затягивалось;
  • если период, в течение которого объект следовало передать дольщику, был задержан на 2 мес. и более;
  • если застройщик не сообщил дольщику, что договор поручительства был прекращен;
  • если новый договор поручительства заключен не был.

2. В некоторых ситуациях юрист по вопросам недвижимости помогает клиенту расторгнуть договор через суд (ст. 9 Закона № 214-ФЗ):

  • если строительство приостановлено (прекращено), и очевиден тот факт, что оно не возобновится;
  • если произошли существенные изменения в ранее оформленной проектной документации;
  • если назначение нежилых помещений или общего имущества было изменено (к примеру, вместо тихого магазина застройщик теперь запланировал разместить шумный бар).

3. После расторжения договора застройщика обязывают вернуть дольщику потраченные деньги и уплатить обозначенные в Законе № 214-ФЗ проценты.

Банкротство дольщика: положения законодательства

При банкротстве застройщика к юристу по вопросам недвижимости обращаются не только дольщики, но и иные категории граждан, связанных с застройщиком какими-либо правоотношениями. Тогда дело передается в арбитраж. В исках могут присутствовать:

  • требования о компенсациях;
  • требование о передаче дольщику объекта в том состоянии, в котором находится недостроенное жилье.

В этой ситуации юрист по вопросам недвижимости может воспользоваться положениями Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. (ст. 201.1-201.6). Также в 2016 году был принят закон, значительно повышающий ответственность застройщика перед дольщиком. Стоит надеяться, что теперь мошеннические действия в сфере долевого строительства станут отмечаться намного реже.

Источник