Если вы решили приобрести дом, то лучше всего купить его с земельным участком. Бывают ситуации, когда люди приобретают старенький, ветхий домик, собираясь его разрушить и выстроить на этом месте новое комфортабельное строение. Однако с момента, когда старый дом будет разрушен, вы уже не можете планировать на этом месте собственную постройку, если земля не ваша, а вашим был только дом.

Еще сложнее состоит ситуация, если вы решили подвести к дому новые подземные коммуникации или создать дополнительные пристройки. Поэтому юристы советуют приобретать дом сразу с земельным участком, составляя при этом договор по всем правилам.

Форма договора

Если проводится операция по смене собственников жилой постройки, а вместе с ней земельного участка, тогда нужно использовать положения статьи 549 ГК РФ. При осуществлении операций с недвижимым имуществом обе стороны заключают письменный договор (ст. 550 ГК). Любая другая форма договора является недействительной.

Желательно удостоверить подобный договор в нотариальном порядке. Однако юристы обращают внимание клиентов, что закон не требует обязательного оформления у нотариуса. Зато государственная регистрация при переходе прав собственности по договору, связанному с недвижимостью, требуется обязательно. Это положение закреплено Законом № 122-ФЗ и ГК РФ (ст. 551).

Что является предметом такого договора?

Продавец и покупатель переоформляют право собственности и на строение, и на участок (статьи 273, 552 ГК). Нужно понимать, что отчуждать землю, а при этом выстроенное на ней здание оставлять себе недопустимо, если ними владеет один человек (п. 4 ст. 35 ЗК).

Именно поэтому понадобится предельно точно формулировать сведения о предмете договора. Идентификационные признаки, касающиеся как строения, так и участка следует указывать отдельно (ст. 554 ГК).

Индивидуальные признаки объектов продажи

1. Жилой дом имеет такие признаки:

  • точный адрес;
  • квадратуру;
  • кадастровый (инвентаризационный) номер;
  • данные о регистрации в ЕГРП прав собственности продавца (дата подтверждения документа, номер).

2. Для идентификации участка указывают:

  • точный адрес;
  • занимаемую площадь;
  • категорию земли;
  • кадастровый номер;
  • данные о регистрации в ЕГРП прав собственности продавца (дата подтверждения документа, номер).

Человек, приобретая жилой дом, фактически становится и владельцем земли, которая расположена под строением (ст. 552 ГК РФ; ст. 25.5 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.). Однако в договоре потребуется определить в полной мере состав отчуждаемой недвижимости, каждый элемент которой обладает своими идентификационными признаками.

Цена договора

Отражение цены в договоре – также очень важное условие (п. 1 ст. 555 ГК), так как при невозможности прийти к консенсусу по данному вопросы все остальные пункты договора теряют смысл. Отмечена обычная практика, когда в цену здания на участке включают и цену самого земельного участка, иногда права на пользование участком (п. 2 ст. 555 ГК).

Осуществление передачи данного вида недвижимости

Юристы обращают внимание на такую особенность, как фактическая передача недвижимости. Непосредственная передача строения с участком новому владельцу оформляется отдельным актом.

Однако можно конкретизировать этот пункт и в самом договоре. Тогда договор одновременно будет являться также актом приема-передачи (ст. 556 ГК). Понадобится указать сроки выезда старых хозяев, а также привести в надлежащий порядок территорию, если подобное условие включат в договор.

Обоим сторонам понадобится оформить и подписать 3 экз. данного документа:

  • для покупателя;
  • для продавца;
  • для хранения в Росреестре.

Моменты, о которых не следует забывать

1. Физическое лицо, являющееся продавцом дома с участком, получает от такой сделки определенный доход. Он облагается НДФЛ. Придется заплатить налог, если продавец владел домом и участком менее 3-х лет (ст. 217 НК).

Задействованный юрист поможет продавцу выгодно воспользоваться его правом на ограничение имущественного налогового вычета (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), и тогда даже за очень дорогой дом и участок с ним в отличном месте продавец в целом заплатит небольшой налог.

2. По совету адвоката продавец может использовать свое право, чтобы заменить положенный вычет на другую выплату. Сумма налогооблагаемых доходов может быть снижена. Такое положение связано с затратами при более раннем приобретении этого здания с земельным участком (п. 2 ст. 220 НК). Для этого понадобится:

  • указать расходы, произведенные фактически;
  • документально подтвердить их.

3. Этим же правом может воспользоваться и покупатель. Тогда имущественный вычет будет зависеть от фактически произведенных расходов. Однако указанная сумма не должна превышать 2 млн. рублей (ст. 220 НК).

4. Покупатель, приобретая дом с землей одновременно, также единовременно становится и плательщиком налога, определенного для физического лица:

  • на имущество;
  • на землю (статьи 388, 401 НК).

Задействованный юрист поможет клиенту сэкономить деньги и при этом не нарушить закона. Юридическое сопровождение помогает в полной мере прочувствовать уверенность, что ваш дом твердо стоит на вашей земле.

Источник