Чтобы правильно составить договор купли-продажи на землю, квартиру, дом и т.д. нужно обратиться к главе 30 Гражданского Кодекса. Данная глава регламентирует общие положения купли-продажи, а также в седьмом параграфе специально посвящена объектам недвижимости.
Сразу уточним, что все вышеперечисленные это объекты недвижимости, так как мы не можем их передвинуть без причинения ущерба для этих объектов. Да у земли есть немного другой порядок различных организационных моментов, но договор максимально схож у всех этих объектом.


Итак, форма договора купли продажи регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации в статье 549. Там говорится, что устный договор не будет действительным, поэтому нужен письменный. При этом, он должен иметь подпись сразу двух сторон (двусторонний договор, как в принципе и иные договоры купли продажи, только, например, в устном это должно быть устное согласие двух сторон). При этом нет необходимости заверять договор нотариусом (исходя из общих правил), но эти же общие правила говорят, что нужно будет заверить, если:


  • Если данный недвижимый объект принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия, либо, лицу, признанному ограничено дееспособным.
  • Если данный недвижимый объект является часть общей собственности.
  • Не стоит забывать, что любой договор купли-продажи недвижимости должен быть государственно зарегистрирован.

Пройдемся по существенным условиям (хотя письменная форма, это тоже существенное условиям). Уточним, что существенными будут те условия, без которых договор будет считать не заключенным.

Итак, предмет этого договора – естественно объект недвижимости, иначе мы бы использовали иной вид договора купли-продажи. При этом, нельзя, например, продать участок, если на нем находится здания, принадлежащего третьему лицу.

Поэтому, предмет является самым сложной частью договора, где есть множество подводных камней. Поэтому стоит обратиться к юристу, так как даже, когда вы вполне правы, все равно можно попасть в неприятную ситуацию. Осуществляя какое-либо юридическое действие необходимо быть конкретным, четким и знать свои цели. Юрист знает порядки, например, тех же судебных заседаний, подготавливает вас к ним, задает темп беседы, показывает, как правильно себя вести и т.д.

Закон всегда содержит множество дыр, и регламентировать каждый аспект по каждому вопросу невозможно. Поэтому вноситься столько поправок в законодательство, о которых знают юристы в силу своей профессии. Год назад вы могли это сделать, а сегодня нет или, наоборот, еще недавно у вас не было оснований осуществлять текущие юридические действие, а теперь есть. 


Уточним, что как минимум входит в предмет:

  • Это адрес недвижимости, его документы (свидетельства о регистрации, паспорт и т.д.).
  • Так же сюда будут входить в случае, если объектом недвижимости является земля: адрес участка, вид земли (например, сельскохозяйственного назначения).

Закон говорит, что, если мы купили дом, то земля тоже наша. Но при этом, в предмете все равно надо указать, что мы берем и дом, и землю.

Цена договора тоже будет существенным условием. Поэтому нужно будет указывать и дом, находящийся на землю, либо цену продаваемого здания и т.д.

Ну и необходимо, конечно же, передать недвижимый объект покупателю, который плюс к этому оформляется передаточным актом.
В чем же содержание данных правоотношений. Содержание всегда формируется из прав и обязанностей. В первую очередь по содержанию, продавец обязан передать недвижимость в руки покупателя, а тот в свою очередь, должен получить дом. Но при этом, что же продавец только обязан, а покупатель только управомочен? Нет, конечно, продавец в свою очередь имеет право получить денежную сумму – цену за недвижимость, а покупатель в свою очередь должен передать эту сумму.

Само по себе составление договора по общим правилам не должно оказать существенных сложностей. В основном тут и разногласий то нет, получил дом – отдал деньги и все. Но на практике, стоит уточнить, что такие дела все же просто так не решаются. Бывает и так, что в доме что-то обваливается, либо еще что-то, а продавец об этом не сообщил. Так вот, есть отдельные правила о недостатке товара. Они закреплены в первом параграфе гражданского кодекса о купли-продаже, но все равно действуют и на недвижимость. Если продавец, допустим знал, о недостатках дома (например, прогнивший пол, который скоро может сломаться), но не сообщил об этом продавцу при продаже, то он должен будет как-то компенсировать данный момент.

Споры с недвижимостью очень популярны, действительно, ведь тут стоит вопрос не о поломке допустим утюга за 5 тысяч рублей, здесь действительно стоят споры на сотни и миллионы рублей. Поэтому желательно обращаться к услугам адвокатов. Адвокаты призваны защищать ваши права, поэтому их участие в себе так важны. Да, суда должны быть объективны и беспристрастны, но случаев, когда был вынесен не вполне логичный приговор великое множество. Только адвокат сможет создать грамотную жалобу, направить дело в вышестоящие инстанции и повернуть дело в свою пользу. Более того, бывает и так, что адвокаты решают дело еще до судебного порядка, когда явно нарушаются ваши права.

Источник